“房住不炒”背景下 金科“稳中求进”样本观察

2019-12-23 作者:房产   |   浏览(82)

图片 1

大龙国家相关会议提出,落实房地产长效管理机制,并首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这也意味着,国家重申“房住不炒”的房地产定位。而在国内房地产调控一城一策、因城施策、地方政府主体责任的长效机制背景下,笔者注意到,今年上半年的一线房企更加凸显“稳”字当头。业内专家认为,在政策明朗的情况下,房企应当转变发展逻辑,构筑自身核心竞争力。而这也意味着,过去房靠拼“外功”增长的局面将进一步改为拼“内力”。随着今年各房企半年报的密集发布日期到来,由此一窥谁能在今后得以靠内力“稳中求进”,显得尤为重要。作为去年新晋“千亿俱乐部”的房企——金科地产集团股份有限公司(以下简称“金科”,000656.SZ),或是此阶段较为有样本意义的一家。重申“房住不炒”国家相关会议明确,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。著名经济学家马光远刊文认为,此时认为房地产要“凉凉”的这种理解纯属臆测,并没有意识到在当下“稳增长”的链条中,稳房地产的重要意义。之所以强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,是因为房地产在当下稳定中国经济的地位,由于房价处于高位已经大不如前,“非不为也,是不能也”,如果在当下,通过明显的政策宽松,刺激房价,后果不堪设想。从这个角度而言,房地产已经失去了稳增长重要工具的作用。就当下的中国经济而言,我们也没有任何资本打压房地产,房地产如果出问题,后果更不堪设想。最好的选择就是稳定房地产市场的预期,既不能刺激房价再次暴涨,但也不能彻底逆转房地产的预期,让房地产进入下跌周期。就此而言,今年出台更严厉的措施的概率并不大。房地产保持微涨,是最好的状态。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”是告诉大家不走通过房地产刺激经济老路的决心。亿翰智库研究总监于小雨指出,本次会议奠定了未来房地产行业调控的主基调,政府将逐步降低经济对于地产的依赖度,房地产行业政策大幅放松的可能性较小,房地产行业长效管理体制的建立将加速。某国内知名房企相关负责人表示,通过此前各地一系列政策的出台,国家对“房住不炒”的定位和决心早已明确,而此次会议对房地产的表述,只是对既往政策的重申。事实上,对于普通购房群体而言政府一直是支持和鼓励的,而对于投资或投机的群体来说,则愈发困难。就各大房企而言,利润的增长已经不再是博弈政策放松,而是实打实地靠内部管控、战略定位等基本面来推动。事实上,房企无需短期支持,只要求公平环境。任何时候,调控的加码对大房企来说影响不大,甚至还能维持其业绩增速。从部分房企已披露的半年业绩快报看,考虑到当前行业格局分化加剧,优质房企竣工交付或大幅高于市场平均表现,半年报业绩乃至全年业绩均或大概率超预期。而小房企出局,大房企规模提升,拿地、融资和销售集中度上升,对于规模房企而言意味着更多的发展机会。于小雨认为,在政策基调明朗的情况下,房地产企业也应当转变发展逻辑,构筑自身核心竞争力,切实提高竞争力,向着更专业化、更精细化方向发展。金科营收利润持续走高诚如上述所言,笔者注意到,随着各房企半年报密集发布,政策调控对“内力”把控十足的企业而言,业绩更为亮眼。8月12日晚,金科发布2019年半年报。半年报显示,金科签约销售金额达到814亿元,签约销售面积839万平方米,与去年相比,签约销售金额和签约销售面积同比增长36%和20%,实现营收261亿元,归母净利润25.90亿元,较上年同期分别增长68%和289%。当期公司毛利率提升至30.31%。据悉,去年年底,金科首次迈入“千亿俱乐部”,并确立了2019年要冲击1500亿元的目标,年报显示,今年上半年金科已达成目标的54%,按照当前发展速度,其目标可期。据悉,在公布2019年销售目标的39家房企中,仅有14家房企的半年销售额超目标50%。金科销售规模继续稳健增长,销售面积再次位列全国前十。财报数据显示,上半年公司加权净资产收益率从2018年同期的3.39%,迅速提升到今年的11%,如此“有质量的增长”即使在头部房企中也并不多见。金科有关负责人透露,与2019年销售目标相匹配,公司建立完善了内部赛马机制、经营质效红黑榜、优化激励体系,以此激发企业内部的增长动力。由此,金科在销售体量增长的同时,也实现了内在“质量”的提升。在当前房地产市场整体环境趋紧的环境下,业内普遍认为企业不在于短时间能跑多快,而在于能跑多远,而这一关键之处便是房企财务状况的“健康度”。半年报数据显示,截至6月底金科现金储备309亿元,能够有效覆盖短期有息负债,EBITDA利息保障倍数1.78,较上年同期增加48.33%。同时公司总资产规模跃升至2720亿元,同比增长46%。据半年报显示,金科在负债率方面,资产负债率较去年同期下降1个百分点。若扣除预收账款后资产负债率降至49%,较上年同期下降2个百分点。而就下半年来看,公司5600万平方米的可售面积,以及940亿元的预收账款,都将保障公司业绩的持续释放。值得注意的是,上半年金科完成2018年现金红利派发,每10股派发现金红利3.6元,股息率高达5.58%,目前的金科股份已堪称标准的“高红利股”。得益于此,金科不仅入选了沪深300指数样本股、MSCI指数以及富时罗素新兴市场指数,还蝉联了“中国房地产上市公司A股10强”。“四位一体”战略凸显竞争力除了财务状况的“健康度”关系企业能跑多远,其谋远战略亦是关键所在。金科此前提出要打造“美好生活服务商”的定位,并提出了“四位一体”产业升级发展战略,即在做好民生地产开发和生活服务主业的同时,加大科技产业投资运营和文化旅游康养的布局,以地产主业延伸出产业“生态圈”,为客户提供全生命周期的美好生活。其中住宅、社区营运作为服务领域都是金科深耕多年的领域,截至今年6月,金科服务项目已达655个,合同面积2.39亿平方米,服务业主500万,综合实力、服务质量、服务规模均稳居全国十强。在产业地产领域,金科重点发力方向为科技产业投资运营板块,聚焦科技创新、人工智能、互联网、大数据等特色产业,致力于产业园区的投资、建设、孵化、运营,将此打造为金科新的增长极。目前金科投资开发的高标准产业新城、产业园区,已进入重庆、湖南、山西、四川、山东、辽宁、陕西等省市,开发和运营产业园区面积超1200万平方米,入园企业超过2000家,其中500强企业、千人计划企业和行业百强企业等标杆企业超过15%,入园企业年总产值超千亿元。金科目前已发展成为中国领先的产业综合运营商,连续两年位列中国产业园区运营20强,在相关部门权威机构测评中获评“最具潜力产业新城运营商10强”。而在文旅康养方面,今年4月,金科与成都置信集团正式签订战略合作协议,联合发布金科置信新品牌,深耕文旅、康养等领域;8月,金科又战略携手澳洲威秀集团,规划震撼性的全国样板项目,引入国际超级文旅IP。同时,金科形成了“三圈一带、八大城市群”的战略布局,而“三圈一带”即为京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江流域经济带。金科董事长蒋思海曾对外表示:“在当前经济背景下,不同城市的房地产发展差异比较大,寻找稳定的发展区域是房地产开发的关键。金科主攻二三线城市,通过分析产业支撑、人口流入、市场需求等重点指标,并结合分析自身竞争优势,不同城市采取不同的拿地和开发策略。只要把自己的战术动作做好,保持资金充足、运营好、产品好,可以保持平稳增长。” GG

在“房住不炒”和“因城施策”的大背景下,房地产行业周期呈现新的趋势、城市风险呈现新的特征、企业战略呈现新的变化。展望2020年宏观经济走势,预判房地产行业的发展,分享房企区域如何回归经营核心,打造房企区域竞争力,亿翰智库主办的2020中国房地产行业年度策略会华北站在北京召开。来自资本市场专家、行业专家和企业领袖为三百多位房地产行业精英分享行业思想、讨论热点话题,帮助企业在区域层面打造核心竞争力,穿越行业周期。

会议首先由亿翰智库董事长陈啸天先生致辞,陈啸天表示,不必看空房地产行业,房地产行业还将在国民经济体系中发挥重大作用。同时,指出在房地产行业不景气的周期中也存在需求下降的趋势,豪宅市场将受到冲击。从企业应对当前市场的角度看,企业一定要回归核心,要看懂企业的核心业务是什么,去巩固这些核心业务的优势。在回归核心的问题上,房企要看关注四个事情,第一,战略要清晰,把握好节奏,既要深刻理解宏观政策的趋势,也要及时明确竞争环境的变化,同时也要结合自身的优势资源,明确大的战略方向,把握战略节奏。第二,明确核心,房企需要想清楚为什么自己能够在这个市场生存下来,利润和现金流的核心是什么?分析下来,还是住宅是大部分房企的利润和现金流的核心。那这种核心优势来源那里?是投资、营销、产品还是资本,房企就应该去巩固这种核心优势,去优化主业。第三是副业的优化,在经营过程中房企派生出很多副业,重新优化副业,不让副业成为企业的包袱,这也非常重要。第四是要思考地产和产业的结合,在脱虚入市的背景下,地产和产业的结合是不以个人意志为转移的,而房企主要思考的是,做产业如何同自身的现金流特征、管理风格、文化基因等相结合。

华泰证券研究所副所长张继强先生就2020年宏观与市场展望发表了自己的观点。第一,从全球经济格局看,出现底部企稳迹象。第二,从资本市场看,股债都有结构性的机会,但都难以出现趋势性行情。其三,在指标预判方面,经济总量方面,实际GDP增速预计在一季度高开6.2%附近,后续平稳波动,但呈下行趋势,全年维持6.0-6.1%。全年的CPI呈下行走势,全年中枢超过3%。PPI可能“先低后高”,需要提防阶段性上行风险。2020年地产投资增速下行至5%左右,基建投资上行至8%附近,且基建投资将在一季度发力显著。基建投资新方向值得市场关注,信息化基建和补短板基建,特别是补短板基建,包括城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施等更值得关注。第四,在政策方面,政策基调是稳字当头,其一,积极的财政政策要大力提质增效,更加注重结构调整,坚决压缩一般性支出,做好重点领域保障,支持基层保工资、保运转、保基本民生。其二,稳健的货币政策要灵活适度是略偏松的提法,货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应更符合逆周期调节的大环境;降低社会融资成本等封杀利率大幅上行空间。第五,中国经济同样面临机遇,特别是经济结构无需悲观,中国经济还存在工程师红利、城市集群、消费升级、地域级差等红利值得挖掘,还存在较大的增长空间。

亿翰每年发布的年度策略报告,预测准确、价值高、在行业内的关注度高。亿翰智库执行总裁何慧发表了亿翰智库年度策略的主旨演讲——《回归核心,从核心向外扩张》。何慧认为在政策以稳为主的背景下,房地产行业目前存在着五大回归,第一行业回归“调节”,政府引导进入“保量去质”阶段;第二政策回归“箱体”,因城施策是主旨,局部小松有戏,全局大调无望;第三城市回归“价值”,重区域联动,轻城市轮动;第四消费者回归“居住”:性价比、功能性需求将重回市场;第五企业回归“经营”,现金流为核心,轻财务杠杆,重经营杠杆。在房企回归核心优势的基础上,2020年房企的策略还要考虑从核心向外扩张,第一,立势,立阵地之势和立专业之势;第二借势,寻找最具合作精神的房企进行合作;第三合势,在选择合作伙伴时要做到取长补短与门当户对。

资本市场如何从金融的角度看待房地产行业的发展,是行业研究备受关注的视角之一。国泰君安地产首席分析师谢皓宇,认为金融短周期和房地产库存的两大共振将对2020年房地产行业走势造成影响。其一,以杠杆率提升所带来的土地市场繁荣,本质上是将信用通过土地进行派生,其带来的信贷和GDP之间的不匹配就是货币超发周期。其二,金融政策上要求控制杠杆率,特别是控制房地产企业的杠杆,就保证了土地市场的稳定。如果未来三到五年,土地市场稳定状态持续,如果土地价格作为房企的核心利润来源,土地价格的落幕也即房地产企业利润率的落幕。其三,缩表初期的经济数据是倒逼机制,2019年以来,库存净增加0.7亿平方米。预计在2020年将开始造成影响使得倒逼机制失效。2020年的房地产的投资和开工均高位,房地产的投资将达到8%和开工将达到4%。其四,地产行业正在经历供给侧改革,但资产久期短,库存可转移,但这个过程会非常快,行业利润率呈现快速下降再回升的耐克型修复。其五,在房价的影响因素方面,金融化比例明显更低,经济增长和需求影响因素明显更多。

本文由betway必威登录发布于房产,转载请注明出处:“房住不炒”背景下 金科“稳中求进”样本观察

关键词: