100万的房子和100万的存款,10年后哪个更值钱呢?

2019-11-05 作者:房产   |   浏览(53)

来源:刘晓博(ID:liuxb929)

问:100万的房子和100万的存款,10年后哪个更值钱呢?

当前楼市的焦点,是房租大涨。

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我们先来算一下,10年后100万存银行能有多少钱?

上图是今天“21世纪经济报道”刊发的一份“主要城市租金状况”,可以看出租金大涨的城市不少,“风暴眼”里的北京并不是涨幅最大的。

100w按照银行定期存款利率,按照3.75%,进行计算,一年就是3.75w,10年就是37.5w。

与此同时,一个段子在朋友圈流传——一位要求“涨房租”的房东对租户说:我如果拿买这套房子的钱去做银行理财,每个月收入至少一万六千块,租给你才六千块,相当于每个月补贴你了一万块,懂不懂!

我们参考一下房价。以我所在的城市作为参考。坐标广西南宁

情况真是这样吗?

10年南宁新开发一个片区,琅东,当时的房租均价在2500-3000左右,一路跌跌撞撞,中间经历了上涨,横盘,轻微下跌,最后到了现在,均价15000元,10年的时间翻了5倍。哪怕那当时是贷款买房,他的价值也远远超出了你需要支付的利息。

不妨算笔账。

再说一下南宁的2015.8月5日开盘的神盘

在北上深的中心城区,配套稍微好点的90平米住宅,大概售价在1000万左右。1000万如果去买银行理财,目前中小银行有接近5%的年收益。

2014年南宁新成立新区五象新区,当时一片荒芜,只有寥寥无几的几个楼盘在施工。而在当时均价也只有5k,华润24城2015年8月5日开盘,开盘价4999元,现在均价1.8w元,时间只是经历了3年多而已。可想而知房地产带来的价值是多么的巨大。

从市场上看,4.85%年收益的产品比比皆是。即便按照4.85%,1000万元每年理财收益也有48.5万元,相当于每月4万元。90平米的房子完成装修,再配齐家具家电,一般来说能租到1.5万元左右,想超过2万元就有一定难度了。

当话又说回来,房子的价值也不是一路高歌的。会随着市场的变动以及国家的政策而发生改变。如果真的有100w,可以首付买房尽量首付,就着部分现金等待政策及市场波动。

1.5万元的租金,跟每月4万元的理财收入也是没有办法比的,中间差价是2.5万元。这还没有计算装修、家具家电的费用。

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或许人会说:你这种算法相当于全款购房,不科学。

我觉得按照中国的国情,毋庸置疑的是100万的房子

那么我们按照贷款方式计算一下。

我们就以2008年和2018年这10年的变化来说吧。

能出租的一般不是首套房,至少是第二套房。在一线城市,或者强二线城市,二套房首付动辄要7成,最低也要5成。1000万的7成是700万,5成是500万。即便不算银行利息,这些钱做银行理财,月收入也在2万元到2.8万元。相对于1.5万元的租金,看起来仍然是“补贴了租户”。

1、先说说房子为什么值钱

即便如此,大家仍然打破了头要去买房子,争着去做“补贴租户”的赔本买卖,这是为了什么?

(1)小编2006年到的北京,北京燕郊靠北京最近的房子那时大约是4000元/平米,现在虽然北京的房价降了,但是燕郊房子的价格最低也要13000元/平米,100万那时可以买个250平米的(按照两个125的大户型来算吧),那现在至少价值325万,增值了225万元。

其实说到底,大家根本不看重租金收入,看重的是房子本身的升值、保值。有些人甚至让房子空着,还要买更多的房子。

那时候,我工作附近的黄寺大街的房子就更甭说了,那时大约是2万元/平米,对于一个月只有几千工资的也是天价了,现在不在北京了,听说那里都涨到6-7万元/平米。100万可以买个50平米的房子,现在也是价值300-350万,也增值了至少200万元。

所以,当有人拿理财来跟你计算买房子划不划算的时候,你根本不需要跟这些人理论。凡是通过这种方式给你算账的人,要么是特别聪明的股市天才,要么是一个彻头彻尾的糊涂蛋。而且,99%属于后者。

(2)按照中国的国情,还有那么多人买不起房子,房子永远是抢手货,除了你在高峰期买了,可能会略有小跌,但是10年作为住宅而不出手,一定是涨的,而且涨的幅度远大约跌的幅度。

北师大金融研究中心主任钟伟曾提出过一个概念:过去这些年,中国大中城市的房价基本上“每6年翻番”,未来仍将如此。

有人会说现在买房子不会涨那么多了,现在在济南100万可以买个西边的大约100平米的房子,10年后每平米最少涨5000元(1万元/平米的房子,基本上每年涨幅500元都是最保守的估计了,几个月房价就变下),那也至少有50万元的增幅。

我曾写过一篇文章,从广义货币M2增速角度解释了这个问题。结果发现绝大多数时候,每6年的广义货币M2都会翻倍,有时候还远远不止。在货币超发的推动下,大城市房价也会翻倍。最近四年多,M2增速放慢了,距离翻倍看起来比较遥远,但房价又翻了一倍。究其原因,是去库存中使用了“PSL+货币棚改”的方式——一方面增加货币,一方面减少房子,最终引发了房地产的大牛市。

2、说说存款为什么不值钱

如果你只做银行理财,每年5%的收益,即便按照复利计算,1000万也只能在6年后变成1340万。如果做信托,按照每年9%计算收益,1000万也只能变成1677万元。银行理财风险非常小,但信托风险就大很多。只要6年中遇到一次违约,你就可能血本无归。

我查了下银行利率按照最高的五年以上定期4.9来计算,看看100万10年后能变成多少

而房子,只要买对了城市、买对了区域,风险是非常小的。

利息是24.5万元,本息加起来是124.5万元。和房子差距太大了。

换句话说,你买对了房子,资产升值是在睡梦中实现的,你不用担惊受怕。但投资金融产品,随时需要枕戈待旦,只能每次正确,不能错一次。错一次,就可能全砸里面。

虽然现在限购了,房价但是还是在涨,总之买房不论什么时候都是稳赚不赔的,而且自己有个安身立命的地方。

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