比房价下跌更让炒房客头疼:未来找不到人接盘

2019-11-04 作者:房产   |   浏览(79)

马云说,过去八年中国房价整体呈上涨姿态,这是大实话。其实回顾房地产二十年的发展历程,不难发现,即便20年中房地产有过两次短暂停留,但房价其实一直都是只涨不跌的。

问题:房价虚高的三四线楼市,2019年会如何发展?

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回答:

经济学专家钟伟说,房价每6年翻番,这样的市场必然滋生众多以炒房为生的蛀虫,房价不断高企没什么意外,20年不买房才是真傻。但他同时指出,控房价不是一朝一夕之事,“房住不炒”是楼市完成自我救赎的必经之路。多信号显示国家已经重视,高层已经震怒,“遏制房价上涨”将成为开发商和炒房客命运的转折点。

在2013年之前,房价处于低位,棚改的货币化安置比例很低,据统计,这个比例大约是10%左右,也就是说当时大部分拆迁户在拆迁后得到的是房子,而不是货币的补贴,象征暴发户的棚改户和拆迁户还不为大家所熟知。

斗转星移世事变迁,随着房子越盖越多、越建越高,房价早已一骑绝尘而去,亿万刚需被房价所累,早已掏空了钱袋还背负巨额债务,未来房地产会如何发展真的没人敢再妄下结论。有专家说中国有足够40亿人居住的房子,未来房价下跌是必然趋势,炒房客现在是强弩之末,命悬一线。

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在2014年和2015年,全国楼市库存积压达到了峰值,去库存的目标十分严峻,于是乎,棚改货币化安置政策成为了主流!大部分拆迁户在拆迁后可以得到一大笔补偿金,这一大笔钱对于普通老百姓来讲,是天文数字一般的多!

在奇哥看来,楼市调控重压的当下,比房价下跌更让炒房客头疼的是——未来炒房客拼命囤积的房产根本找不到接盘的人,即便房价不下跌,他们想套现手中的房子,也得贱卖。搞不好,2年后房产税这个大杀器来临,有些地方的房产或降价都无法卖出,成为沉重的累赘。

对于棚改的目标,2016年是606万套,2017年的是600万套,而2018年到2020年三年的时间,棚改目标是1500万套。这上千万的棚改户,绝大多数都是给与了货币化安置,也就是分得了大量的现金补偿。这些资金,大部分都流入了楼市,棚改户成了三四线城市新开楼盘的买房主力军。

首先,如今的现实是,人人都不缺房,即便很多在北上广深打拼的年轻人尚未成家立业,没有买房,但是他们的父母在家乡的县城至少都有2套房子,甚至很多人在农村还有大别墅。房子对他们来说就是用来住的,本身房子就住不完,怎么可能会进城给万恶的炒房客接盘呢?

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房地产商也是看到了这个商机,开始了无休止的炒房行为!

其次,奇哥认为,“限价”政策一日不取消,购房者就会一直追求购买新房,而对二手房不闻不问。这个非常好理解,限价下新房价格普遍低于二手房,这也是今年四五六月份全国十几个二线城市爆发抢房潮的根源,政府大手死死压住新房价格,有些地方新旧房价倒挂高达15%-20%,“抢到即赚到”的心理作祟,购房者唯独对新房情有独钟,二手房设施落后且房龄较久,加上价格虚高,很难有市场。所以才出现了上文所说的,降价10%都难以成交。

炒房是一个新兴名词,是伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。由于政策影响,房市攀升,一些人借机囤积房源,利用各种媒体宣传怂恿大家买房,增大供应,进一步提升房价,转手获利,这一类的特殊投资行为被称为炒房。

最近在网络上更有炒房客吐槽,说自己买了2年的房子,名义上从68万涨到了100万,但是准备挂牌变现的时候却遭遇了“滑铁卢”,挂了2个月房子也没卖掉,很多人都是只看不买,有意向者更是拼命杀价,让他开始对房地产的未来不寒而栗了。

房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计,深谙开发商做假账的需要,可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚一个亿的楼盘,可以处理成只赚四千万或者更低,给外界造成楼盘成本越来越高不得不提高售价的假相。也有地产商采取更直接的骗人手段如捂盘惜售、炮制地荒论、安排民工排队制造虚假繁荣等假相。

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一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间,合谋制造虚假信息,相互联手抬价,逐层加码,利益共享。另一方面,价格同盟在所谓的"定价策略"方面也有体现,几乎所有新楼盘开盘,都会以周边已售或待售房价作为定价参照,相互竞价。

再者,棚改货币化补偿政策的确推动了三四五六线楼市的发展,但最新的消息非常明确,棚改未来将大范围收缩,目前有些房价凸出的城市已是“半叫停”状态。众所周知,“棚改”是本轮三四线城市房价上涨的“元凶”,这个最大的动力被紧急踩刹车,高房价很难撑住不跌。

与房地产商完美配合的团体,叫做炒房团!

最重要的是,国民现在的储蓄已经降到历史最低,连北京上海这样的大城市,人均存款都已经降到了不足10万元,这个购买力是撑不起未来的房价的。奇哥在前天的文章中说过,近几年房地产发展迅猛,房价暴涨后,国民70%的资金都投入到了楼市,且超过90 的家庭都背负巨额债务,中国家庭债务已经逼近家庭部门能承受的极限了,实际上中国很多家庭已处于入不敷出的状态。

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炒房团,是在全国房地产市场上进行投资的购房者组成的团队。

就拿棚改货币化补偿政策来说,政府推倒了很多人的老房子,的确补偿了一笔“巨款”,但是这些钱其实勉强只够支付购买用来居住的商品房费用,就算有剩余,很多人还是会选择再就近购买一套给孩子,如此一来,棚改补偿的钱不仅不够花,还顺带把他们十几年的积蓄也一同搭了进去。君不见,本轮三四五六线城市一座座不断垒高的大楼,其实都是本地刚需用血汗钱堆砌的。

炒房团通过团体购房,以团购形式增强和开发商谈判的能力,压低价格整体买入,之后再以零售价格获得回报。它类似于商品买卖中的批发与零售,其购房的目的是赚取零售时的差价。

要知道,炒房客囤积的房子最终能够卖给刚需才是落袋为安,但现实是本地刚需要么不缺房,要么没有钱,那他们手中的房子到底还能卖给谁呢?

房地产商与炒房团通过新闻炒作、影响房地产市场价格,再通过房地产交易获取利润。这与房地产市场不规范,市场信息不透明,缺乏必要的监管机制,对虚假广告打击不力密切相关。一些媒体、开发商为牟利而联合炒作,也让这种行为屡能得逞。

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房地产商和炒房团肆意炒高房价,不差钱的棚改户跟风大量购入房源,楼市一片火爆的景象!但是,这可苦了不是棚改家庭的刚需朋友啊!

在奇哥看来,这一轮去库存最终渔翁得利的还是地方政府和开发商们,他们顺利地把手里积压的房子转移到了刚需和炒房客手中,换来了沉甸甸的资金,可以笑得合不拢嘴。但是对于炒房投机客们来说,他们所做的一切都是冒着巨大风险在给别人做嫁衣。但这并不是最坏的结果,更坏的是国家开始对楼市动刀了,加上房地产税开征在即,这个降房价的大杀器一旦来到,奇哥坚信有一大批炒房客将被彻底扼杀在风雨飘摇的楼市中。

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一套房子,掏空六个钱包,背负几十年的房贷,一辈子似乎就在围着一套房子转!

在此情况下,国家开始严控房价!

2017年的中共十九大会议上,习近平主席针对楼市明确指示:房子是用来住的,不是用来炒的。

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2018年,我国迎来了史上最严的楼市调控,各种调控政策层出不穷,一二线城市的房价已经开始出现了横盘和下跌的情况。而作为靠棚改支撑的三四线及以下城市的楼市,2018年6月份的取消棚改货币化安置政策,可谓是一记重磅炸弹。7月份之后,三四线及以下城市明显出现了萎靡,相信在之前的棚改户被消化干净后,楼时将迎来一波暴跌潮!

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炒房难以兴邦,回归实体业,脚踏实地求发展,人人有房住,百姓安居乐业,共同实现祖国的伟大复兴!

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